PR-Text : Guido Mreyen informiert
Kehrt nach der schwierigen Epoche seit Juli 2022 (1. Erhöhung des Leitzins der EZB) der Optimismus an den Immobilienmarkt zurück ? Haben wir die Talsohle im Sommer 24 erreicht?
Neben den Preisen hatten die angehobenen Zinsen seit Mitte 2022, die strengen Kreditvergabe-Modalitäten der Banken, sowie die hohen Baupreise, die individuelle Leistbarkeit von Wohnraum verringert.
Fakt ist, dass die Einkommen den Immobilienpreisen hinterherlaufen. In den letzten 14 Jahren – nach der Bankenkrise 2009-2010 – sind die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen als die Einkommen. Das durchschnittliche Nettoeinkommen erhöhte sich in Belgien seit 2014 um etwa 45-50 Prozent (je nach Region), insbesondere durch die letzten Indexsprünge in 2022-23 (Ausgleich zur hohen Inflation).
Die Preise für Wohnimmobilien sind in dem Zeitraum 2013-2023 aber um weit mehr als 45 Prozent gestiegen. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien hat sich in dieser Zeit also deutlich reduziert.
Ein weiterer großer Unterschied ist der Kapitalbedarf, der während des Immobilienbooms 2014-2022 stark gestiegen ist. Wer heute 30 Prozent des Kaufpreises einer 400.000 Euro teuren Immobilie inklusive Nebenkosten aufbringen muss, braucht theoretisch 120.000 Euro.
Junge Leute können das in ihren anfänglichen 30ern selbst im Doppelverdiener kaum stemmen, und reagieren deshalb mit längeren Kredit-Laufzeiten.
Nun aber haben die Wohnungsmärkte seit in der ersten Jahreshälfte 2023 erste Anzeichen von Preisrückgängen gezeigt. Ein Hoffnungsschimmer ?
2023: Die teuersten Wohnungen stehen (immer noch) in Knokke-Heist. Die billigsten Wohnungen gab es in Kelmis. Also räumlich gibt es bedeutende Unterschiede: Oudler ist eben nicht St.Vith, was die Preise anbelangt!
Dennoch wurden in Belgien im 1. Quartal 2024: 7,3% weniger Haus- und Wohnungskäufe beurkundet (Quelle: Verband der belg. Notare / Fednot).
Also ganz so eindeutig ist die Lage auch in Ostbelgien nicht.
Angebot und Nachfrage finden im Marktgeschehen noch nicht recht zusammen. Derzeit treibt die Unsicherheit über den Zeitpunkt der Zinssenkungen der Europ. Zentralbank (EZB) weiterhin einen Keil zwischen den Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern, zwischen Angebot und Nachfrage.
Und die Zahlen der Portale basieren auf Angebotspreisen, und nicht auf tatsächlichen Kaufabschlüssen. Sie geben also den Preis an, den ein Verkäufer für seine Immobilie erzielen möchte.
Aber nicht den Preis, den er tatsächlich bekommt. Die Zahlen der Portale sind also nur eine Annäherung aus der Sicht des Angebots, nicht aber aus der Position der Käufer (Nachfrage) oder der Erbengemeinschaften.
Die Aussicht auf den Beginn eines Zyklus der Leitzinssenkungen der EZB sollte potenzielle Käufer und Häuslebauer in kleinen Schritten wieder etwas Mut zum Kaufen oder Bauen vermitteln.
